Вопрос о реновации ростовских пятиэтажек подняли на федеральном уровне в феврале нынешнего года. До этого региональные власти не раз заявляли, что в Ростове и области требуется срочная реновация жилищного фонда: по приблизительным подсчетам, в черте города на 106 млн. квадратных метров жилого фонда приходится около 200 тысяч квадратных метров аварийного жилья. В Южной столице, как и в большинстве региональных центров, всё ещё используется много ветхого жилья, для которого сроки эксплуатации уже истекли или истекут в ближайшие годы. Срочная реновация в первую очередь нужна, чтобы не дать таким многоэтажкам превратиться в аварийное жильё.

Снос старого пятиэтажного дома

Реновация по закону: о чем нужно знать жильцам ветхого жилья

Действующая программа реновации утверждена в Москве только в 2017 году. Разработка «тестового» проекта была необходима для постепенной ликвидации изношенных пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, т.е. домов, построенных в период с 1957 по 1968 год. Федеральный закон Федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ (далее в тексте — Закон 141-ФЗ) определяет реновацию, как «совокупность мероприятий, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства». То есть, это не снос устаревшего жилья, как считают некоторые, а создание благоприятных условий для жителей города. На практике это должно означать переселение из старого дома в комфортную квартиру в благоустроенном районе с удобной инфраструктурой и транспортной развязкой.

3д макет благоустройнного микрорайона

Важно: всем участникам программы реновации предоставляются равнозначные квартиры, где число комнат не меньше, чем в старой квартире. Общая площадь нового жилья больше, за счет более просторных помещений общего пользования (кухни, коридоров, санузлов, прихожей). При этом жильцам не нужно доплачивать за увеличение площади.

Закон устанавливает ряд требований комфорта и безопасности, которым должны соответствовать дома, строящиеся в рамках программы реновации:

  • использование при строительстве современных материалов (монолит или панели нового поколения),
  • входы в жилую часть дома расположены преимущественно со двора, а в помещения общественного назначения — со стороны улицы;
  • наличие лифтов,
  • просторные подъезды.
  • минимальный перепад между уровнем входа в подъезд и уровнем пола входного вестибюля, единый уровень пола вестибюля и лифтовых холлов (для беспрепятственного передвижения на лифте инвалидов-колясочников, пожилых людей или родителей с коляской),
  • застекленные балконы и лоджии,
  • наличие специальных корзин для кондиционеров,
  • хорошая звукоизоляция,
  • высокие потолки (выше стандартной высоты стен в панельных пятиэтажках — 2,7 м).

Новая квартира с чистовой отделкой

Квартиры предоставляются жильцам в собственность. Исключение  – граждане, которые пользовались жилплощадью в многоэтажках по договорам социального найма. По их желанию им могут предоставить новую квартиру также на основании договора социального найма. В отличие от типовых «новостроек», жилые помещения по программе реновации предоставляются собственникам с готовой чистовой отделкой класса «комфорт», не требующей проведения дополнительных ремонтных работ. Обязательно устанавливаются все необходимые устройства и оборудование: ванна, унитаз, раковина, полотенцесушитель в санузлах, плита и мойка – на кухне.

3д проект новой квартиры по программе реновации

Важно: Собственник нового жилья не обязан устранять дефекты в отделке квартиры или платить за устранение недостатков. Если в полученной по программе реновации квартире обнаружены недоработки по ремонту, жильцы имеют право сообщить о них в центр информирования по переселению, действующий в их городе. Сотрудники этой организации обязаны решить вопрос об устранении всех недостатков в конкретные сроки.

Где в Ростове будут расселять ветхое жилье

Действующая программа реновации устанавливает порядок определения очередности сноса многоквартирных домов, включенных в программу реновации с учетом их технического состояния. То есть, очередь переселения в новые квартиры не всегда зависит от года постройки устаревшего здания. Попасть в число первых расселяемых граждан смогут жильцы, чьи дома комиссия признала самыми изношенными.

Снос хрущевки и постройка на этом месте нового ЖК в Ростове-на-Дону

Расселение ветхого жилья в Ростове-на Дону ранее проводилось, однако сложно в полной мере назвать этот процесс «реновацией». Больше года назад  «процесс обновления» выполнили на территории заброшенных заводов, неиспользуемых складских помещений. Участие Ростова-на Дону в полноценной программе реновации, предполагающей расселение в новые квартиры, пока находится под вопросом. Однако уже сегодня Ростов находится в списке регионов, которые войдут в программу в числе первых. По заявлению главы Минстроя РФ, программу реновации будут проводить только в больших городах «с высокой инвестиционной привлекательностью земельных участков под жилую застройку»: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов, Сочи. Поэтому уже на конец февраля в городской администрации определили площади ростовских многоэтажек, которые могли бы принять участие в общероссийском обновлении жилого фонда.

О планах на реновацию городского жилфонда рассказал на пресс-конференции заместитель главы городской администрации по строительству и архитектуре. По словам чиновника, Ростовская область в числе субъектов федерации, активно подключившихся к процедуре реализации программы реновации на региональном уровне. Проект расселения ветхого жилья Ростова-на-Дону внесен в Госдуму и в настоящее время он активно обсуждается. На данном этапе речь идет только о ветхом жилье, не признанном аварийным. В эту категорию преимущественно входит послевоенная застройка до 1974 года –это двух-, трех- и пятиэтажные жилые дома.

Снос ветхого жилья

Конкретные адреса пока называть рано. Сейчас предстоит решить вопрос об участии Ростовской области в такой программе на федеральном уровне.  Кроме того, процедура реализации программы реновации вызывает много вопросов. Неизвестно, кто и каким образом будет выступать заказчиком на расселение, будет ли привлекаться субсидирование и, что особенно важно, как будет выглядеть механизм выкупа ветхого жилья у жителей.

Как «попасть под реновацию» в Ростове?

Стать участников программы реновации смогут все собственники и наниматели квартир в домах, признанных ветхими либо аварийными на момент принятия программы реновации  Исключение —  дома, зарегистрированные для участия в других государственных программах по переселению. Эта категория жилья не подлежит сносу в рамках реновации. Реконструкция жилого фонда может проводиться точечно, т.е. путем сноса отдельных домов, или комплексно — поквартально или порайонно.

Демонтаж дома в аварийном состоянии

На этом фоне квартиры в ветхих и аварийных домах становятся привлекательной инвестицией. Граждане покупают дешевое «жилье под снос» в надежде со временем переехать в улучшенную «новостройку с ремонтом» без особых затрат. Купить жилье с перспективой реновации можно даже с привлечением ипотечных средств. Однако нужно помнить, что если расселяемая квартира в залоге у банка, то после сноса ветхого дома, в котором была расположена ипотечная жилплощадь, заемщик будет обязан передать в залог банку свою новую квартиру. Банк в свою очередь будет обязан принять новое жилье в залог, т.к. рыночная стоимость новой квартиры будет выше старой. При этом кредитная организация не имеет права требовать досрочного возврата кредита за купленную ипотечную квартиру.

Специалисты по недвижимости предупреждают – у покупки жилья «под реновацию» много минусов. Поэтому перед тем, как вкладываться в жилье под снос, нужно как следует просчитать все стороны такой инвестиции. Например, поэтапный план сноса ветхого жилья по всем районам Ростова пока не опубликован и в процессе реновации может меняться. Поэтому сроки получения новых квартир могут измеряться годами.

Важно: получить без очереди новые квартиры с одновременным улучшением жилищных условий по нормам предоставления жилой площади имеют право жильцы ветхих домов, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. После получения жилья в рамках программы реновации, они снимаются с жилищного учета.

Получение квартиры в нововстройке по программе реновации

Стоит добавить, что качество предоставляемого «дебютного» жилья не всегда удовлетворяет нового собственника — планировкой, отделкой, уровнем освещения и шумоизоляции.

Оптимальный способ решения в такой ситуации  – получить при необходимости не жилье, а денежную компенсацию. И уже с учетом полученной суммы выбрать новую квартиру, в том числе в строящемся доме. Чтобы получить за новую квартиру компенсацию в размере её рыночной стоимости, потенциальный собственник в течение 30 дней с момента получения проекта договора мены подает заявление в Фонд реновации, созданный в регионе для реализации программы.

Второй способ – переехать в улучшенную квартиру с доплатой за дополнительные комнаты или метры. В соответствии с Законом 141-ФЗ, участнику столичной программы реновации предоставляется единоразовая скидка в размере до 10% от рыночной стоимости. Есть два варианта, как собственники квартиры в сносимом доме могут реализовать право на жилье «с доплатой»:

  • Докупить дополнительную площадь, то есть въехать за доплату в квартиру с большим количеством комнат в том же стартовом доме. Здесь имеется ограничение: максимальная площадь жилья, полученного с доплатой, не может превышать 100 квадратных метров.
  • Разъехаться за дополнительную плату, то есть стать владельцами двух квартир в стартовом доме, Например, съехать из «ветхой» двухкомнатной в две однокомнатные квартиры. Главное, чтобы общая площадь этих новых квартир также не превышала 100 метров.

Для этого понадобится подать заявление о желании приобрести жилье большего размера в Фонд реновации в течение 30 календарных дней со дня получения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на равнозначную квартиру. Правом на покупку дополнительных метров со скидкой участники реновации имеют право воспользоваться и после переезда в новую квартиру  —  в течение ближайших двух лет с даты приобретения.

Гарантии жителям домов при осуществлении программы реновации

Перед подачей заявления надо выбрать на сайте Фонда реновации или через информационные центры вариант квартиры, которую собственники желают получить с доплатой. Заявление о докупке подается от имени всех собственников квартиры, включенной в программу реновации – лично или представителями по доверенности. Если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, заявление подают законные представители (опекуны). Далее нужно подготовить пакет документов на квартиру в доме, включенном в программу реновации:

  • правоустанавливающие документы
  • выписку из Единого Реестра. Необходимо убедиться, что квартира есть в ЕГРН, т.к. если собственник квартиры не менялся с 31 декабря 1997 года, то сведений о нем в ЕГРН может не быть.
  • копии всех страниц паспортов и свидетельств о рождении всех собственников (для несовершеннолетних – еще копии всех страниц паспортов родителей)
  • нотариально заверенное согласие супруга (если собственник состоит в официальном браке) на покупку квартиры или нотариально заверенное заявление о том, что собственник не состоит в браке.
  • выписка из домовой книги (выдается в МФЦ)
  • копия финансово-лицевого счета (карточка учета).

Кроме того, прикладывается:

  • Квитанция о переводе обеспечительного взноса 100 тыс. рублей и банковские реквизиты, куда можно будет возвращать эти деньги, если в покупке дополнительных метров будет отказано.
  • Проект договора мены.
  • Согласие на обработку персональных данных.

Заявление рассматривают в течении 5 дней. Если за это время на квартиру не найдется других претендентов, то в течении 10 дней с участником реновации оформят сделку.

Если другие лица подают заявление на ту же жиплощадь, то Фонд проводит аукцион (через 30 дней после публикации объявления об аукционе).

 

Важно: доплату можно сделать из собственных или кредитных средств. Закон разрешает использовать для этого средства, полученные по программе господдержки: материнский капитал, жилищные субсидии, государственные жилищные сертификаты и прочее.

Стать владельцем новой квартиры с отделкой можно, даже не обладая «ветхим» жильем. Московский опыт показывает, что в новых домах нередко остаются «свободные» квартиры, не востребованные «переселенцами» из снесенных домов. В этом случае застройщик или местные власти реализуют эти помещения в общем порядке, по «рыночной» цене. Новостройки, возведенные в рамках реновации, находятся в районах с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. Поэтому покупка квартиры в «стартовом» доме может стать удачной сделкой. Однако сделка осложняется тем, что «стартовые» дома предназначены в первую очередь для участников реновации. Для свободной продажи могут остаться «неходовые» квартиры. Например, «угловые» помещения, квартиры с непривлекательным видом из окна, слишком большие или маленькие по площади и, конечно, непопулярные «первый и последний этаж». Информация о «свободной продаже» также размещается на сайте Фонда реновации.

 

Полезная информация